Особенности операционной аренды и ее учета. Арендные отношения – это очень распространенная предпринимательская практика. При их заключении следует помнить, что договоры аренды необходимо правильно учитывать. Многие операции, в том числе и эта, регулируются международными стандартами IAS (IAS). В Национальном бухгалтерском учете нет отдельного плана счетов для учета аренды, но в РСБУ и МСФО операционная аренда учитывается одинаково. Как именно это делается и чем операционная аренда отличается от финансовой аренды, подробно описано ниже.
Что такое операционная аренда
В конце 2016 года приказом Минфина РФ № 258н утвержден Федеральный стандарт бухгалтерского учета «Лизинг», предназначенный для предприятий бюджетной сферы. Этот стандарт определяет, что аренда может быть в форме операционной или финансовой аренды.
В чем разница между операционной арендой и неоперационной (финансовой) арендой?
Лизинговые отношения – это покупка или предоставление в аренду любых основных средств во временное пользование или владение. В этом случае обе стороны получают определенные преимущества:
- арендодатель сохраняет право собственности на объект основных средств или может продать его в конце срока аренды с гарантированным дополнительным денежным доходом;
- арендатор не тратит деньги на покупку недвижимости, но может ею пользоваться;
- налоговые бонусы для обеих сторон.
ИНФОРМАЦИЯ! Присоединение к договору аренды подтверждается заключением договора аренды недвижимого имущества (так называемый «договор аренды») или договора безвозмездного пользования.
Стандарт МСФО делит лизинг на операционный и внеоперационный (финансовый). Операционная аренда – это передача имущества с относительно коротким сроком полезного использования или владения, которое значительно короче срока полезного использования (тот же показатель применяется к стоимости: арендная плата намного ниже, чем фактическая цена переданного имущества). В лизинговые сборы не включается общая стоимость полученных активов, это плата только за пользование вещью, а не за саму вещь.
ВНИМАНИЕ! Когда термин «лизинг» используется в том виде, в каком мы его знаем, это чаще всего означает операционную аренду – это более распространено, чем финансовая аренда. Примером может быть, например, аренда офиса в бизнес-центре или аренда квартиры физическим лицом.
Отличие операционной аренды от финансовой
Финансовая аренда – это еще один вид временной передачи активов, при котором арендные платежи и срок полезного использования практически «сливаются» со сроком службы основных средств и их реальной стоимостью. Так чем же он отличается от операционной аренды?
В каких случаях арендодатель учитывает передачу основных средств в форме операционной аренды?
- Риск и выгода. В этом заключается основное отличие данной формы аренды от операционной аренды: при финансовой аренде арендатор принимает на себя все преимущества владения активом, но все связанные с ними риски. Операционная аренда не передает в полной мере выгоды и риски, связанные с ее владением.
- Лизинг или аренда? Еще одно отличие касается порядка учета лизинга. Операционная аренда одинаково рассматривается как по МСФО, так и по РСБУ. Финансовая аренда включается только в параграф 13 СГС «Лизинг», в то время как в РСБУ вместо этого используется термин «аренда». Лизинг должен признаваться в бухгалтерских книгах в соответствии с правовыми нормами («О лизинге»), которые отличаются от стандарта IAS.
- Смысл важнее формы. Этот принцип, определенный в международной стандартизации, очень наглядно иллюстрируется классификацией арендных отношений: форма заключенного договора не так важна для классификации аренды, как экономическая сущность этой операции. Именно соотношение риска и прибыли будет иметь преимущественную силу при определении того, является ли аренда финансовой или операционной.
Отражение операционной аренды в бухучете
С точки зрения бухгалтерского учета операционная аренда – это обычная продажа услуг с той лишь разницей, что в балансе авансовый платеж за аренду, который стороны называют по-разному.
- для арендодателя это «доход будущих периодов»;
- для арендатора – «Начисления».
ВАЖНО: При учете операционной аренды все платежи должны начисляться линейным методом, то есть они должны поступать в равных суммах на протяжении всего срока аренды. График платежей, принятый в договоре, значения не имеет: операционная аренда гарантирует даже получение льгот.
Что отражать в учете арендатору
Сторона, принимающая имущество в операционную аренду, должна включить в бухгалтерский учет такие статьи:
- на новом балансе счета 0 111 40 000 «Право пользования недвижимым имуществом» – права пользования основным средством (размер арендной платы за весь период аренды);
- на балансовом счете 0 302 24 000 «Расчеты по лизинговым платежам за пользование недвижимым имуществом» – денежные средства, отнесенные на лизинговые платежи.
- на новом балансовом счете 0 104 40 450 «Амортизация права пользования недвижимым имуществом» – амортизация права временного пользования основным средством (ежемесячно в размере арендной платы)
- на соответствующих счетах аналитического учета (0 302 00 000 «Обязательства», 0 109 00 000 «Затраты на изготовление готовой продукции, работ, услуг», 0 401 20 000 «Затраты текущего финансового года») – расходы на условные выплаты, возникающие с даты их исчисления (как правило, ежемесячно). Условные платежи – это такие расходы, которые возникают при использовании имущества и не указаны в договоре, их размер определяется в процессе хозяйственной деятельности.
ПРИМЕЧАНИЕ. «Право на использование недвижимого имущества» – это новый отдельный объект бухгалтерского учета, который учитывается как нефинансовый актив. Его остаточная стоимость может быть восстановлена против причитающихся арендных платежей, если сумма аренды была выплачена досрочно, конечно, без признания какой-либо дополнительной прибыли.
Особенности учета у арендодателя
Бухгалтерский учет интерпретирует аренду как получение права использовать внеоборотный актив в течение согласованного периода времени.
Сторона, передающая свое имущество во владение или пользование на срок, указанный в договоре, имеет в своем бухгалтерском учете следующие позиции:
- на балансовом счете 0 205 21 000 «Расчеты с плательщиками по доходам от операционной аренды» – поступление денежных средств от пользователя основных средств;
- на соответствующих забалансовых счетах 25 «Активы, введенные в эксплуатацию с возмещением (аренде)», 26 «Активы, введенные в безвозмездное пользование» – внутренние переводы активов без указания способа списания
- на балансовых счетах 0 401 40 121 «Доходы будущих периодов по операционной аренде» – ожидаемая прибыль по арендным платежам за весь период аренды.
- на балансовых счетах 0 205 35 000 «Расчет доходов по условным арендным платежам», 0 401 10 135 «Выручка текущего финансового года по условным арендным платежам» – расчет доходов по условным арендным платежам.
Как видите, данные активы не списываются с баланса, а остаются в бухгалтерских книгах, а изменения видны только в аналитическом учете.
ПРИМЕЧАНИЕ. В случае досрочного погашения договора аренды остаток выручки с этого счета сторнируется, чтобы уменьшить дебиторскую задолженность по арендным платежам получателя основных средств без отражения убытков.
Налоговый учет операционной аренды
Все лизинговые операции облагаются НДС по ставке 18%, которая в рассматриваемом случае рассчитывается от суммы дохода от операционной аренды. Эта сумма рассчитывается на основании финансового результата, который ведет бухгалтерия.
ПРИМЕЧАНИЕ: НДС взимается не при передаче прав собственности, а только на лизинговые сборы. При переходе права собственности НДС не взимается.
Подоходный налог не взимается, поскольку признание актива не прекращается арендодателем и не увеличивает прибыль арендатора. Что касается лизинговых сборов, то они уже являются финансовым доходом (расходом), поэтому они входят в налоговую базу как «прочие доходы / расходы».