Обязанности управляющей компании. Многие собственники квартир в многоквартирных домах просто не знают, какие обязанности должна выполнять их управляющая компания. И, конечно же, у арендаторов нет информации о наличии законодательно закрепленного перечня обязанностей управляющей компании. Такое положение вещей часто приводит к заблуждениям арендаторов и, как следствие, к неконтролируемости за действиями управляющей компании. В результате коммунальщики пользуются незнанием жильцов и не выполняют должным образом свои обязанности, возложенные на них договором с собственниками квартир.
Однако, если понимать, какие обязанности есть у управляющей компании и что именно жильцы могут от нее требовать, согласно действующему законодательству РФ и заключенному на его основании договору управления жилым домом, можно контролировать работу коммунальных служб и требовать от них неукоснительного выполнения взятых на себя обязательств по договору.
Договор с управляющей компанией
Для управления многоквартирным домом при заключении договора со сторонней управляющей организацией требуется соблюдение такого договора в письменной форме. Договор должен быть подписан уполномоченным лицом управляющей компании, с одной стороны, и собственниками квартир, с другой. Каждый собственник квартиры в доме должен иметь копию договора, а второй экземпляр должен находиться в офисе Управляющей компании. Надо сказать, что зачастую собственники подписывают только один экземпляр договора, который остается в управляющей компании. Это в корне неверно, так как не дает возможности не только следить за исполнением договора и соблюдением своих прав, но и создает трудности для доступа к суду в случае необходимости. Поэтому, если второй экземпляр договора управляющая компания не выдала, необходимо его запросить. Для этого нужно написать письмо руководителю управляющей компании с просьбой предоставить копию договора со всеми приложениями.
Договорные отношения по управлению многоквартирным домом регулируются статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации. Он определяет, что контракт на услуги MC является срочным контрактом. В течение указанного в нем срока управляющая организация должна выполнять работы и оказывать услуги по надлежащему содержанию, эксплуатации и ремонту общего имущества собственников многоквартирных домов, выступать в качестве оператора по оказанию коммунальных услуг собственникам квартир. , а также осуществлять иную деятельность, направленную на управление многоквартирным домом. Следует сказать, что в договор обязательно должны быть включены условия и минимальный перечень услуг управляющей компании, определенный жилищным законодательством Российской Федерации. Однако по желанию собственников или по инициативе Управляющей компании такой список может быть расширен. В этом случае важно, чтобы с ним согласились все стороны договора. При этом в одном многоквартирном доме условия договора должны быть одинаковыми для всех собственников помещения. Ведь содержание договора, а также размер платы за услуги УК утверждаются только общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме не менее чем 50% голосов +1 голос. Обычно это происходит при выборе способа управления и управляющей организации. Вы также можете скачать образец договора с управляющей компанией на нашем сайте здесь.
Условия заключения договора с управляющей компанией
В Жилищном кодексе РФ указано, что в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: адрес дома, находящегося в управлении, и полный состав общего имущества многоквартирного дома, перечень работ. и услуг по содержанию многоквартирного дома и ремонту общего имущества, порядок изменения данного перечня, перечень государственных услуг, оператором которых является УК, порядок определения размера платы за содержание многоквартирного дома и ремонтплощадей общего пользования, а также порядок оплаты арендаторам. Кроме того, в договор обязательно должна быть включена процедура контроля за исполнением обязанностей управляющей организации. Договор управления многоквартирным домом может быть заключен на срок не менее одного года и не более пяти лет, если арендаторы выбрали управляющую организацию. При открытом конкурсном отборе управляющей организации минимальный срок контракта также составляет один год, но максимальный срок сокращается до трех лет.
Обязанности управляющей компании по договору
Так что же должна делать управляющая компания, чтобы дом был в хорошем состоянии? Что в любом случае можно ожидать
- арендаторы? Среди основных обязанностей управляющей компании, которые в соответствии с требованиями Жилищного кодекса должны быть прописаны в договоре управления многоквартирным домом, следует отметить:
- Работы по обеспечению надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома. Такие работы проводятся регулярно и непрерывно с учетом состава, степени физического износа имущества дома и его технического состояния. Это могут быть ремонтные работы, обслуживание коммуникаций, кровли, фасада дома. Перечень таких работ определяется в договоре.
- Услуги по снабжению многоквартирного дома коммунальными и энергетическими ресурсами (вода, электричество, тепло и природный газ), а также оказание услуг по очистке сточных вод (канализации) по внутрикорпоративным сетям. Управляющая компания отвечает за все трубы горячего и холодного водоснабжения, канализации, газовые трубы, электрические и коммуникационные кабели, расположенные внутри многоквартирного дома, но за пределами квартир. Обслуживание этих инженерных сетей является обязанностью Управляющей компании.
- Контроль и надзор за качеством и количеством коммунальных услуг, подводимых к дому, в соответствии с договорами, заключенными с компаниями-поставщиками. Это означает, что Управляющая компания несет ответственность за температуру горячей воды в кране, давление холодной воды и температуру радиаторов в квартирах жильцов.
- Организация и планирование непрерывного обслуживания многоквартирного дома, а также работ по его подготовке к сезонной эксплуатации. Обслуживание коммуникаций и дворовой территории, как собственными силами, так и с привлечением специализированных подрядчиков. Например, для обслуживания лифтов, систем вентиляции, противопожарного оборудования, домофонов, вывоза мусора, уборки подъездов и двора.
- Организация озеленения и благоустройства прилегающей территории.
- Услуги по учету качества и объема работ, выполненных подрядчиками, а также организация приемки результатов таких работ.
- Организация, планирование и выполнение текущего и капитального ремонта объекта общего пользования, включая фасадные и кровельные работы.
- Контроль за целевым и рациональным использованием выделяемых в виде грантов или помощи целевых бюджетных средств.
- Полный цикл документооборота по учетным, техническим и другим документам, связанным с жизнеобеспечением и обслуживанием многоквартирного дома.
- Оказание услуг жильцам здания и консультирование по вопросам соблюдения правил совместного проживания, правил пожарной безопасности, правил использования инженерного оборудования, а также электробезопасности.
- Рассмотрение жалоб жильцов дома и устранение выявленных недостатков в содержании дома;
- Контроль за всеми процессами перепланировки помещений в многоквартирном доме с целью соблюдения законодательства и предотвращения возможных повреждений.
- Сохранение здания в качестве диспетчерской для оперативного реагирования и ликвидации возникающих аварийных ситуаций.
- Расчет сумм, сбор оплаты и учет платежей за жилищно-коммунальные услуги. Своевременная передача платежей за коммунальные услуги компаниям-поставщикам.
Организация и проведение массовых мероприятийв многоквартирном доме.
Это неполный перечень всех обязанностей управляющей компании. Все эти обязанности обязательно должны быть включены в договор на управление многоквартирным домом. Кроме того, в обязанности управляющей компании входит инвентаризация общего имущества, поэтому приложение к договору должно содержать полный перечень общего имущества в многоквартирном доме, находящегося на балансе управляющей компании, и арендаторов. такого имущества, если они есть.
Хочу отметить, что необходимо постоянно контролировать исполнение своих обязанностей управляющей компанией. Для этого необходимо запрашивать отчеты у управляющей компании на общих собраниях собственников. Такие отчеты должны представляться управляющей компанией не реже одного раза в год. Для правильного изучения такого отчета собственники имеют право пригласить специалистов, способных провести юридический анализ и аудит предоставленных документов. Важно помнить, что комплексный контроль за исполнением обязанностей управляющей компании – это предотвращение многих проблем, которые могут возникнуть у арендаторов в сфере жилищно-коммунальных отношений.