Застройщик банкротится что делать дольщику

Застройщик банкротится что делать дольщику? Российские строительные компании банкротятся по многим причинам. Малый бизнес не выдерживает конкуренции, сроки расстраивают, а качество строительства жилья оставляет желать лучшего. Судебные споры с застройщиками по поводу качества исполнения приносят этим компаниям убытки. Кроме того, адвокаты по строительным спорам советуют акционерам подать в суд на застройщика за задержку передачи квартиры. Благоприятное решение суда в пользу акционеров при возникновении споров с застройщиком просрочки также может обернуться для строительной компании крупными убытками.

Часто причиной банкротства девелопера может стать банальное мошенничество со стороны руководства компании или ее владельцев. Акционеры жертвуют свои деньги на строительство дома, а те, кто получает деньги, используют их в своих целях. В такой ситуации и объект не строится, и предприятие должно быть признано банкротом.

Неумелый подход к разработке проектной документации и составлению сметы на строительство жилых и нежилых объектов может обернуться неверным расчетом стоимости проекта и, как следствие, работой с убытком.

Банкротство может подать как небольшая строительная компания, так и крупный застройщик. К сожалению, выбор квартиры в крупной строительной компании не может гарантировать, что застройщик не обанкротится. Такие примеры уже есть в России. Компания SU 155 Capital Group, которая была крупнейшим девелопером в нашей стране, была признана судом неплатежеспособной.

Признание строительной компании неплатежеспособной не означает, что партнеры останутся без квартир. Но ждать придется долго. Например, акционеры одного из многоквартирных домов в Подмосковье ждали квартиры после банкротства застройщика около 7 лет. Строительная площадка находилась на стадии земляных работ под фундамент, а все средства, собранные более чем сотней пайщиков, были украдены застройщиком.

Защита дольщиков при банкротстве застройщика

Инвестор, вложивший свои деньги в строительство квартиры, должен активно следить за тем, как застройщик выполняет свои обязательства по договору. В противном случае, когда ситуация выйдет из-под контроля, вы можете потерять свои вложения и остаться без крова. Необходимо регулярно общаться с представителями девелопера, с другими акционерами, чтобы быть в курсе финансовых или иных трудностей, если таковые имеются. Проблема с квартирой проще решить до того, как застройщика объявят банкротом, чем когда процесс уже начался.

Если этот момент упущен из виду и уже возбуждено дело о банкротстве, акционеру следует воспользоваться помощью юриста, специализирующегося на строительном праве, или самостоятельно разобраться в тонкостях законодательства о банкротстве в сфере долевого жилья.

Как подать в суд на застройщика?

Банкротство собственности — процесс не быстрый и начинается с судебного процесса. Банкротство строительной компании может быть объявлено, когда она больше не может выполнять свои обязательства перед кредиторами (например, вернуть деньги акционеру, который расторг договор или потребовал пени за просроченное строительство) или произвести обязательные платежи государственным органам. .

Закон о банкротстве содержит специальные положения, которые касаются именно застройщиков (глава 7 Закона о банкротстве). Эти правовые нормы должны учитывать приоритетную позицию акционеров и защищать их интересы.

Пожалуйста, обратите внимание! Положения главы 7 Закона о банкротстве, содержащие конкретные положения о банкротстве застройщика, вступают в силу только в том случае, если арбитражный суд указывает их в своем решении.

Кредитор, первоначально подавший заявление о банкротстве строительной компании, может заявить в суде, что должник является застройщиком. В такой ситуации суд укажет применение конкретных положений закона в решении о удовлетворении заявления о банкротстве должника. Этот документ можно найти на сайте арбитражного суда, рассматривающего дело.

Если этого не было сделано, партнеры, которые будут продолжать возбуждать судебные дела, должны указать в заявлении, что дело о банкротстве находится на рассмотрении в отношении застройщика. Тогда суд сможет применить специальные нормы закона о банкротстве, которые будут гарантировать интересы акционеров.

Дела о банкротстве рассматриваются арбитражным судом по месту нахождения должника (в нашем случае — застройщика). Например, строительная компания находится в Санкт-Петербурге (данные можно проверить в выписке из Единого государственного реестра юридических лиц), а это значит, что дело будет рассматривать Арбитражный суд Санкт-Петербурга. Однако согласно ст. 201 сек. 1 Закона о банкротстве, дело о банкротстве с участием застройщика может быть возбуждено в суде в недостроенном доме или по месту жительства большинства товарищей. Любая сторона в деле может инициировать этот процесс.

Защита прав акционеров по договору совместного строительства в случае банкротства застройщика может осуществляться следующим образом:

  • Признание права собственности на квартиру за акционером;
  • претензии о переходе права собственности на квартиру;
  • Внесение финансовых требований в реестр кредиторов;
  • передача пайщикам недостроенного здания на дальнейшее строительство в соответствии со ст. 201 сек. 10 Закона о банкротстве;
  • передача недостроенного недвижимого имущества новому застройщику согласно ст. 201 сек. 15-1 Закона о банкротстве.

Многие акционеры, ожидающие жилья, задаются вопросом, что делать в случае банкротства застройщика? Выше мы перечислили несколько способов защиты прав партнеров при банкротстве строительной компании. Как узнать, какой из них подойдет для вашей ситуации? Рассмотрим эти варианты подробнее.

Прежде всего, стоит помнить, что после окончания надзорного производства в отношении вашего застройщика все финансовые вопросы и связанные с передачей квартиры будут решаться только в суде по делам о банкротстве. Это означает, что все вышеперечисленные меры по защите прав акционеров будут рассматриваться в суде.

Самый простой и быстрый способ решить этот вопрос — подать иск о признании права собственности на квартиру. Однако этот метод возможен только при соблюдении следующих условий:

  • дом сдан в эксплуатацию;
  • Акт приема-передачи квартиры был подписан между застройщиком и акционером до рассмотрения в суде заявления о банкротстве застройщика.

Это почти идеальная ситуация, которую редко можно увидеть. Часто бывает, что застройщик разоряется, а дом не достроен. В такой ситуации строительный юрист порекомендует обратиться в арбитражный суд с иском о внесении в реестр требований о переходе права собственности на квартиру. Правила такого уведомления изложены в ст. 201 сек. 6 Закона о банкротстве.

Если ваш дом уже завершен, но акт передачи еще не подписан или был подписан после того, как суд вынес решение о признании застройщика банкротом, вы также должны следовать вышеуказанному стандарту.

К исковому заявлению в суд необходимо предоставить следующие документы:

  • Заключенный с застройщиком договор, предметом которого была передача права собственности на квартиру;
  • подтверждение оплаты за квартиру.

Это не полный список работ, которые нужно собрать. Полный пакет документов может быть собран в зависимости от вашей конкретной ситуации. В этом случае вы можете получить помощь юриста по совместному строительству.

Отдельно хотелось бы остановиться на документе, который может быть закреплен за договором передачи квартиры по закону о банкротстве. Одно из следующих соглашений может быть представлено в суде как ваши договорные отношения с инвестором:

  • ХДС;
  • договор купли-продажи квартиры в строительном доме;
  • вводный DDE или купля-продажа квартиры;
  • договор займа, в котором основным обязательством является передача квартиры застройщику в собственность после завершения строительства в счет погашения кредита;
  • договор о партнерстве, заключенный с целью строительства МФК и получения права собственности на квартиру в этом доме;
  • иные сделки, направленные на строительство МФК и получение квартиры на праве собственности в ней.

Кроме того, суд удовлетворит ваши исковые требования, если:

  • вы получили счет, который можете оплатить за квартиру
  • депонировал средства в HCC для строительства MFB;
  • Вы внесли деньги или другое имущество в уставный капитал компании, чтобы получить квартиру в собственность.

Практика показывает, что оплата квартиры может быть подтверждена не только платежными документами из банка, но и кассовыми квитанциями, полученными от Застройщика, если оплата производилась непосредственно в кассе. Даже если строительная компания не отражает поступление ваших средств во внутренних документах.

Пример из судебной практики. Участник строительства долей частично оплатил стоимость квартиры на расчетный счет застройщика, часть денежных средств внесена непосредственно в кассу строительной компании. Он обратился в суд с иском о внесении его в реестр требований о передаче права собственности на жилое помещение и представил копии квитанций на денежные векселя. Однако первоначально суд отклонил это, поскольку бухгалтерские записи застройщика не отражали влияние денежных средств участника строительства и не было данных об их влиянии на его банковский счет.

При этом Верховный суд РФ исковые требования акционера удовлетворил. Суд постановил, что нарушения, допущенные сотрудником обанкротившегося застройщика при ведении кассы, не могут служить основанием для лишения акционера права подавать исковое заявление о признании в кассу. Кроме того, суд отметил, что наличие текущего счета строительной компании не исключает возможности выплаты денежных средств непосредственно в кассу организации.

Верховный суд обратил внимание на то, что участник капитального строительства подтвердил свои финансовые возможности на дату создания ППП, представив в суд копии договоров, по которым осуществляется продажа квартиры и участие в уставном капитале. На полученные средства он смог купить квартиру у строительной компании (Постановление Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 г. по делу № 307-ES15-8607).

Еще один способ защиты прав акционеров при банкротстве застройщика — подать заявление о внесении денежной дебиторской задолженности в реестр кредиторов. В таком случае акционер сможет рассчитывать на возврат внесенных средств. В предыдущем примере (запись требований в реестре передач жилья) акционер претендует на право получения квартиры.

Если сравнить эти два метода защиты прав партнеров, стоит отметить, что претензия о переходе права собственности на квартиру является наиболее предпочтительной. Ведь в этом случае цель договора достигается — получить квартиру, стоимость которой могла значительно увеличиться с момента заключения договора и оплаты ее стоимости. Кроме того, практика показывает, что получить выплаты от компаний-банкротов удается лишь в единичных случаях. Даже если это произойдет, ждать придется долго. Ведь процесс банкротства очень долгий. Опытный юрист по строительным спорам поможет оценить реальную возможность получения денег от обанкротившегося застройщика.

Пожалуйста, обратите внимание! Участник строительства вправе выбрать, какое из требований ему предъявить — внести в реестр передачи жилья или предъявить финансовые требования.

Пример из судебной практики. Участник долевого строительства изначально, в процессе банкротства застройщика, добился внесения судебной записи о своей денежной дебиторской задолженности в реестр кредиторов. Впоследствии акционер передумал и обратился в суд с ходатайством об изменении записи в реестре кредиторов, потребовав внести его дебиторскую задолженность в реестр перехода права собственности на жилище. Другими словами, он хотел квартиру вместо денег.

Суд отметил, что фактически реестр требований о переходе права собственности на жилище входил в реестр денежных требований. Положениями закона о банкротстве не предусмотрена возможность обмена денежных требований дольщика на требования, возникающие в связи с переходом права собственности на жилище. Таким образом, суд отказал акционеру в изменении требований (Решение Арбитражного суда Московской области от 26 июня 2016 г., дело № А40-91655 / 10-88-351).

Напротив, Верховный Суд Российской Федерации придерживался иного подхода. Акционер сначала попросил внести его требования в реестр жилых помещений, затем решил, что деньги ему нужны больше, и подал иск об установлении денежного требования. Верховный Суд РФ встал на сторону участника совместного строительства и подтвердил законность «конвертации» его требований с жилья в наличные (Постановление Верховного Суда РФ от 21 января 2016 г. № 304-ES15- 12057).

Два других способа защиты прав акционера на получение квартиры — передача имущества самому акционеру через HCC или новому застройщику для дальнейшего строительства при поддержке доверительного управляющего, участвующего в процедуре банкротства застройщика. Для применения этих процедур должен быть соблюден ряд условий, изложенных в статьях 201.10 и 201.15-1 Закона о банкротстве.