Зачем нужен предварительный договор купли-продажи квартиры

Зачем нужен предварительный договор купли-продажи квартиры? Продавцу квартиры предлагалось подписать предварительный договор купли-продажи. Насколько мне известно, для совершения сделки подписывать такой договор вовсе не обязательно. Что это за документ и для чего он нужен? Какие условия должен содержать предварительный договор купли-продажи, чтобы он был действительным, и каковы риски сторон, подписывающих предварительный договор купли-продажи?

Что такое предварительный договор купли-продажи квартиры и каковы его особенности

Предварительный договор купли-продажи квартиры — это договор, в котором стороны выражают намерение заключить договор купли-продажи в будущем на заранее определенных условиях. Такими условиями могут быть, например, условия и форма оплаты по договору, цена квартиры и т. Д.

Предварительный договор купли-продажи отличается от основного договора тем, что является лишь договором о намерениях и не является основанием для перехода права собственности на квартиру. Подписание предварительного договора купли-продажи гарантирует продавцу наличие покупателя на квартиру, а покупателю — то, что квартира обеспечена и снята с аукциона.

Заключение предварительного договора особенно оправдано, когда стороны не могут быстро общаться и нужно время. Например, если у покупателя нет полной суммы для оплаты стоимости квартиры и он планирует оформить ипотеку. Или продавцу нужно дополнительное время для выполнения всех формальностей: оформление реконструкции, вывоз мебели, вступление в наследственные права и т. Д.

В случае невыполнения сторонами своего намерения заключить основной договор купли-продажи в срок, указанный в предварительном договоре (независимо от причины, побудившей их отказаться от договора), предварительный договор купли-продажи утрачивает силу. Еще одна причина, по которой предварительный договор становится недействительным, — это подписание основного договора. В таких случаях сторонам не нужно подписывать дополнительное соглашение для расторжения предварительного договора: он автоматически расторгается. После подписания основного договора купли-продажи стороны больше не могут ссылаться на положения предварительного договора для защиты своей позиции.

Предварительный договор действует как необеспеченное обязательство, такое как первоначальный взнос или залог. Как и предоплата, наличие предварительного договора побуждает стороны добросовестно выполнять свои обязательства. Хотя в случае залога существует риск конфискации в случае невыполнения обязательств, предварительный договор дисциплинирует стороны. Дело в том, что если одна из сторон предварительного договора отказывается подписать основной договор, другая сторона может заставить ее сделать это в суде.

Никакое соглашение об авансе или депозите не является такой значительной правовой гарантией для подписания сделки купли-продажи в будущем, как предварительное соглашение. Таким образом, соглашение о предоплате не позволяет обеспечить исполнение контракта.

Правовое регулирование

Ссылка на заключение предварительных договоров купли-продажи товаров содержится в статье 429 ГК РФ. Также подчеркивается, что предварительный договор должен позволять однозначно идентифицировать стороны сделки (содержать данные и подробности о сторонах), а также условия предполагаемой сделки. Стороны сами решают, какие конкретные условия следует включить.

На основании ст. 429 § 2 Гражданского кодекса устная форма контракта неприемлема под страхом недействительности. Отсутствие существенных условий не делает договор недействительным. Стороны могут определить эти условия самостоятельно или дождаться решения суда (в соответствии со статьей 429 § 5, статьями 445 и 446 Гражданского кодекса).

Выполнение условий предварительного договора позволяет обеспечить залог (по п. 4 ст. 380 Гражданского кодекса) и договорный штраф за неподписание основного договора (по ст. 421 329 330 Гражданского кодекса).

Основной договор подписывается в дату, указанную в предварительном договоре, в противном случае он действует в течение одного года (согласно ст. 429 п. 4 ГК РФ). Если в течение срока действия договора одна из сторон предприняла шаги для его подписания, а другая воздержалась от этого, они могут обратиться в суд в течение 6 месяцев после разрешения споров о принуждении к заключению договора (в соответствии с п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Классификация предварительных договоров

Предварительные контракты сделках по продаже недвижимости они бывают нескольких видов:

  1. Предварительные договоренности, по которым застройщики принимают средства от соинвесторов строительства в оплату будущей квартиры.
  2. Предварительная договоренность продавца и покупателя об ипотечной сделке. Этот документ может потребовать банк-кредитор (это официальный документ для банка).

Предварительный договор, подписанный сторонами сделки вторичного рынка, когда необходимо внести предоплату за квартиру.

Предварительная договоренность с органом опеки и попечительства подтверждает тот факт, что права несовершеннолетних не будут нарушены в процессе сделки (они получат квартиру равной или большей стоимости).

Цели подписания

Каждый из этих типов контрактов имеет свои особенности.

Например, предварительный договор на сделку по ипотеке важен для банка, поскольку он позволяет обосновать предоставление ипотеки на конкретную квартиру (т.е. в данном случае это часть внутренней отчетности банка). Но сам банк не будет стороной предварительного договора: такой договор подписывается между продавцом и покупателем, но на условиях банка-ссудителя.

Предварительный договор купли-продажи иногда подписывается на вторичном рынке недвижимости для обоснования авансовых платежей и будущих платежей по сделке. В некоторых случаях он мало чем отличается от договора купли-продажи.

  1. Стороны сделки могут подписать предварительный договор купли-продажи для определения ближайших условий: когда подписан договор, какова стоимость квартиры, как стороны решили перечислить деньги, когда сторона покидает квартиру и др. важные параметры. Это позволяет вам заключить договор с заранее согласованными условиями и избежать сбоев в последний момент из-за неправильного понимания определенных деталей продавцом или покупателем.
  2. Целью заключения предварительного договора купли-продажи при заключении ипотечной сделки является
  3. Установление намерения покупателя приобрести данную квартиру и обязательство продавца продать ее данному покупателю.
  4. Определение параметров будущей сделки покупки, которая будет обеспечена ипотекой.
  5. Определение окончательной цены квартиры и определение того, сколько покупатель вложит в покупку и сколько банк выплатит из кредита.
  6. Определение метода и порядка оплаты между тремя сторонами: продавцом, покупателем и банком: наличными через сейф или банковским переводом, до или после регистрации транзакции, единовременно или в рассрочку.

Какие требования в обязательном порядке предстоит учесть перед подписанием

Назначение даты подписания основного договора купли-продажи квартиры.

  1. Предоставление банку условия для получения квартиры в залог сразу после регистрации права собственности на недвижимость.
  2. Эти требования включают следующее:
  3. Предварительный договор обязательно должен быть подписан в том виде, в котором будет подписан основной договор. Это означает, что соблюдение письменной формы обязательно, в противном случае возможны другие варианты. Это может быть оформлено письменно или нотариально заверено.

Станет ли договор недействительным без включения существенных условий

В предварительном договоре желательно указать все существенные условия будущего основного договора. Такими условиями являются описание недвижимости, позволяющее четко определить собственность, цену квартиры и указание лиц, которые в ней прописаны и имеют право пользоваться ею, а также условия их выселения. Но разница будет в предмете договора: по предварительному договору — в будущем планируется подписать основной договор, по основному — передать право собственности на недвижимость от одной стороны к другой.

Предварительный договор должен содержать условия и другие положения основного договора. Если предварительный договор не касается сроков, по умолчанию он действует в течение одного года. Если в течение этого времени стороны не договорятся о том, должны ли они заключить предварительный договор, он недействителен (ст. 429 § 4 Гражданского кодекса).

Предварительный договор по своему содержанию может быть полным или коротким. Большинство продавцов и покупателей предпочитают подробную версию, в которойперечислены все соответствующие условия.

Нужно ли нотариальное заверение

  1. В соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» . Отсутствие существенных условий основного договора в предварительном договоре не препятствует признанию подписанного предварительного договора, так как все существенные условия могут регулироваться стороной в основном договоре.
  2. Если в предварительном договоре указаны неверные

указание предмета, это может привести к его реклассификации в основной договор купли-продажи, несмотря на его название (например, когда предварительный договор предполагает передачу права собственности вместо намерения сторон). К такому выводу недавно пришел суд в постановлении Коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ No 11-KG19-3 от 2019 года.

Основной договор заключается в нотариальной форме (например, в случае продажи доли в праве на недвижимость).

Содержание документа и образец

Стороны пришли к выводу, что необходимо использовать помощь нотариуса.

  1. Нотариальное удостоверение подлинности снижает риск расторжения предварительного договора. Например, на том основании, что стороны не знали о последствиях его подписания, что договор был подписан под влиянием шантажа или угроз или что одна из сторон была признана недееспособной на момент подписания.
  2. Если обе стороны решают не подписывать основной договор до окончания предварительного договора, лучше сделать дополнительное обеспечение и составить дополнительный договор, расторгающий договор. В договоре должно быть указано, что предварительный договор недействителен по соглашению сторон, и стороны не имеют претензий друг к другу. Это позволит избежать риска судебных разбирательств и необоснованных требований о возмещении ущерба.
  3. При подписании предварительного договора купли-продажи стороны должны указать следующие существенные условия:
  4. Объект собственности. Контракт должен описывать недвижимость как можно более подробно. В частности, укажите этаж, площадь, количество комнат и т. Д. Если недвижимость приобретается на вторичном рынке, всю эту информацию предоставлять не обязательно: достаточно указать ее кадастровый номер в предварительном договоре. Его можно найти в выписке из УГРН. В нем также указано, кто владеет недвижимостью и какие права собственности (например, квартира была унаследована, куплена или приватизирована). Описание собственности важно для нынешнего арендодателя (продавца). Покупатель, являющийся стороной предварительного договора, не может отказаться от заключения сделки, потому что он не знал деталей квартиры (например, общая ванная комната, как продавец приобрел недвижимость, нет балкона).
  5. Договорная цена. И продавец, и покупатель заинтересованы в определении цены контракта, которая устанавливается в предварительном контракте. При подписании такого договора обе стороны обязуются подписать договор при условии уплаты такой цены. Продавец не сможет поднять цену только потому, что к нему подходит новый покупатель с более выгодным предложением. Те же правила применяются к покупателю; покупатель не сможет попросить продавца снизить цену на том основании, что он нашел лучшую альтернативу. Если в результате таких действий продавца или покупателя любая из сторон обращается в суд с требованием подписать контракт на условиях предварительного контракта, суд с большей вероятностью примет позицию потерпевшей стороны. Подписание предварительного договора означает, что цена договора одинакова для обеих сторон.
  6. Условия договора. Как правило, в предварительном договоре указываются три основных условия: срок заключения основного договора купли-продажи, перерегистрация имущества в Федеральной регистрационной службе и фактическая передача имущества. Для продавца важен момент передачи денег, а для покупателя — момент выселения квартиры и выселения всех жильцов. РазницаМежду освобождением квартиры от мебели, жильцов и т. д. и ее юридическим освобождением имеет значение. Законодательное освобождение относится к периоду, в течение которого продавец должен отменить регистрацию и удалить всех членов семьи из реестра. Отмена регистрации — это услуга, которая длится более одного дня и должна быть включена в договор.

Расчет по сделке. Право собственности передается только после государственной регистрации сделки, которая занимает несколько дней. На протяжении всего этого периода квартира на законных основаниях принадлежит продавцу. Когда деньги переходят от покупателя к продавцу, существует множество видов риска. Если деньги переводятся до закрытия транзакции, риск высок для покупателя, а затем для продавца. Поэтому на сайтах обычно используются более безопасные способы перевода денег: вся сумма депонируется в сейфе, на специальный банковский счет или на депозит у нотариуса. Основание для получения

  1. Документ, подтверждающий переход права собственности на недвижимость к покупателю (выписка из Единого государственного реестра недвижимого имущества) или дополнительные документы — например, право собственности на квартиру — становятся для продавца доступом к деньгам.
  2. Порядок внесения аванса или депозита. Часто предварительные контракты предназначены для документального подтверждения авансового платежа по контракту. Размер предоплаты определяется сторонами по своему усмотрению, но следует учитывать, что при внесении значительной части стоимости объекта такой договор может считаться базовым, а не предварительным (в соответствии с п. 8 Постановления Пленума РФ от 2011 г. № 54). Продавцы и покупатели должны понимать разницу между первоначальным взносом и авансовым платежом. Если продавец или покупатель отказываются подписать договор, аванс полностью возвращается покупателю. При оформлении залога, если покупатель отказывается от сделки, продавец удерживает залог, если продавец обязан вернуть покупателю двойную сумму залога (согласно п. 2 ст. 381 ГК РФ).
  3. Ответственность сторон и их обязательства. Это, например, необходимость для продавца оформить нотариально заверенное согласие супруга на сделку или получить согласие органов, контролирующих сделку. Однако основная ответственность по предварительному договору связана с отказом от заключения основного договора или его неисполнением. Под уклонением от заключения договора понимаются ситуации, в которых одна из сторон под любым предлогом отказывается подписать договор: например, не отвечает на письма, придумывает различные отговорки или переносит дату подписания. Такая сторона может быть обязана не только подписать договор в суде, но и компенсировать понесенные расходы (например, за принудительную аренду квартиры покупателем). Продавцы и покупатели имеют право устанавливать конкретные штрафы за неподписание контракта.

По усмотрению сторон договор также может содержать важные условия, такие как:

Помещения, при которых возможно расторжение предварительного договора без дополнительных санкций (например, форс-мажор и т. Д.).

Срок возврата предоплаты в случае, если основной договор не заключен.

Подтверждение того, что квартира не обременена на момент подписания договора, и продавец обязуется не обременять ее. В частности, продавец должен предоставить гарантию, что квартира не заложена, не арестована, не является предметом судебного спора, не зарегистрирована по договору о пожизненном заключении и т. Д.

Риски предварительного договора купли-продажи

Принуждение другой стороны к подписанию контракта по решению суда допускается через шесть месяцев после даты подписания основного контракта.

  1. Хотя не обязательно включать все эти условия в предварительный договор, стороны предпочитают все согласовывать заранее и максимально точно описывать в договоре.
  2. Пример предварительного договора купли-продажи квартирыв 2020 можно найти здесь.
  3. Несмотря на то, что предварительный договор очень подробно регулирует предстоящую сделку, другая сторона не имеет права требовать от покупателя совершения каких-либо юридически значимых действий (например, передачи денег за квартиру). Точно так же покупатель не имеет права предъявлять какие-либо претензии: он не может требовать выселения от продавца на основании предварительного договора купли-продажи.
  4. Покупатель недвижимости обычно менее уверен в сделке, чем продавец. Но даже подписание предварительного договора не гарантирует, что квартира будет продана ему по определенной цене, кроме того, существует следующий риск:
  5. Риск того, что предварительный договор будет признан недействительным. Например, в случае несоблюдения формы договора, наличия существенных ошибок, несогласования существенных условий (в частности, если описание не позволяет однозначно определить объект недвижимости) и т. Д.

Как расторгнуть

Нет стопроцентной гарантии, что мы получим недвижимость. Такой договор не позволяет однозначно заявить, что квартира или дом будут проданы ему. Не все покупатели готовы отстаивать свои права в суде.

  1. Риск потери денег, внесенных в качестве первоначального взноса или депозита. Если деньги были переданы по предварительному договору, а продавец впоследствии сбежал, получить с него деньги будет сложно. Вам придется обратиться в полицию или суд.
  2. На квартиру есть обременения, например, аннуитет или договор аренды помещения (договоры аренды на срок от 11 месяцев должны быть зарегистрированы в Росреестре).
  3. Чтобы снизить этот риск, стоит заказать выписку из Единого государственного реестра юридических лиц, в которой должны быть данные об обременениях.

Риск столкнуться с двойной продажей квартиры. Такой риск существует в отношении сделок между физическими лицами, а также заключенных с застройщиком. Поскольку предварительные договоры нигде не регистрируются, велик риск продажи одной квартиры одновременно нескольким людям. Само по себе подписание предварительного договора с застройщиком на покупку квартиры нельзя считать нарушением закона, но его специфика заключается в том, что он закрепляет намерения сторон и не обязывает застройщика реализовывать свои планы. Так, в случае строящегося дома покупателю по предварительному договору будет очень сложно доказать, что вложение осуществлено.

Предварительный договор купли-продажи прекращается по следующим причинам:

Стороны так и не заключили основной договор купли-продажи, и ни одна из сторон не обратилась в суд, чтобы заставить другую сторону подписать договор в течение года.