Временная управляющая компания. Передача жилых домов в управление – это обычная практика, сложившаяся в России за последние 15 лет ее истории. Это позволяет снять нагрузку по уходу за общим имуществом дома, провести текущий и капитальный ремонт, улучшить состояние прилегающей территории, устранить сбои в электросети. Для того, чтобы собственники могли определить форму управления, в законе им дается 6 месяцев.
Если в течение этого периода собственники не определяют выбор формы управления и не проводят общее собрание для выбора органа управления, уполномоченного взаимодействовать с управляющей компанией или организовывать ТСЖ (основанием для реорганизации ТСЖ является Раздел 5 Закона № 99 от 05.05.2014), то в соответствии с нововведениями в жилищном законодательстве 2018 года может быть назначена временная управляющая компания для управления зданием.
Почему необходима временная управляющая компания
Статья 161 ЖК РФ включает возможные формы управления жилым домом (ИРА):
До недавнего времени их было три:
- Прямое управление – когда количество собственников в структуре не превышает 30 человек.
- ТСЖ (жилищный кооператив) – создание кооператива, выполняющего функции органа управления общим имуществом жилого дома.
- Передача в управляющую компанию (УК).
Однако бывают случаи, когда по тем или иным причинам дом не получает установленного законом органа управления. Чаще всего бывает так:
- в новостройках, вновь вводимых застройщиком в эксплуатацию, где собственников мало или собственники по тем или иным причинам не могут провести общее собрание и договориться о выборе формы управления домом;
- в случае роспуска МК, управляющего зданием, или ликвидации кондоминиума;
- В случае отказа от передачи здания в управление управляющей компании (старые здания с сильно изношенными электрическими сетями или нуждающиеся в капитальном ремонте).
Чтобы здание не осталось без инженерных коммуникаций и содержания общего имущества собственников, необходимо срочно найти ответственное лицо (компанию), которое будет обслуживать системы жизнеобеспечения и оказывать минимальный перечень услуг, требуемых ПП РФ. № 290.
В этих целях Постановлением Правительства РФ № 1616 утверждены «Правила», в которых изложен порядок организации временного управления многоквартирными домами, владельцы которых не выбирали форму управления в течение 6 месяцев.
Выбор временной управляющей компании
Правовой основой для выбора временной управляющей компании является Федеральный закон № 485-ФЗ, дополнивший ст. 161 Закона о жилищно-коммунальном хозяйстве пунктом, который предусматривает обязательное назначение временной управляющей компании МФК.
Предприятие временного управления выбирается из списка управляющих предприятий, включение которых в список является добровольным, на основании заявления и допуска к открытому конкурсу на право временного управления многоквартирным домом (ПП РФ № 1541).
Временная управляющая компания назначается сроком на 1 год. В течение этого времени владельцы недвижимости в MFB могут организовать общее собрание самостоятельно или с помощью сотрудников MC и выбрать способ управления своим домом. Есть несколько возможностей:
- Оставление управления при внедрении временной управляющей компании после заключения с ней договора. В этом случае она становится Постоянной управляющей компанией;
- передать управление другому МК;
- организовать ТСЖ;
- Внедрение прямого управления МФБ.
Реализация управления временной УК
В целях соблюдения прав собственников в MFB. при создании временного МК муниципалитеты должны обеспечить:
- Список услуг и работ, которые будет выполнять временный управляющий недвижимостью по обслуживанию, эксплуатации и ремонту вашего дома. Этот список должен быть включен в условия открытого конкурса, в котором участвуют заявители MC;
- Оплата услуг временного МК не может превышать сумму, установленную местным советом самоуправления;
- Обеспечение бесперебойного пользования коммунальными услугами на протяжении всего периода временного управления.
Последствия истечения срока деятельности временной УК
Срок в 1 год считается достаточным для того, чтобы собственники помещений в жилом доме успели созвать общее собрание для согласования спорных вопросов и выбора формы управления. В этом отношении акт довольно мягкий и не требует участия в собрании 100% собственников. Кроме того, учитывая вероятность того, что домовладельцы проживают в районах и районах, которые не расположены по месту нахождения их собственности, допускается «заочное» голосование.
Даже эти лояльные требования не всегда выполняются. Через год владельцы могут отказаться от использования формы управления. В этом случае не происходит автоматического продления управления ранее установленным временным MC. Цикл выбора (назначения) нового временного УК осуществляется в соответствии с требованиями внесения администрации УК в список временных УК и проведения открытого конкурса. Срок полномочий, на который может быть назначен временный МК, законом не ограничен.
Новый механизм управления MFB направлен на поддержание преемственности в управлении долевым имуществом владельцев собственности в структуре. Предотвратить его выход из строя или довести до состояния, требующего ремонта.
Хотя ответственность за совместно используемую собственность лежит на владельцах, которые приобрели собственность в доме, осознание этого не доходит до всех и не сразу. Именно в этот «темный» период в сознании жителей было введено временное управление доходным домом.