Меня выгоняют из арендуемого офиса что делать? Между владельцами бизнеса и арендодателями часто возникают конфликты, в результате которых арендодатель может потребовать освобождения собственности. Виновником такой ситуации может быть как арендатор, так и домовладелец.
Если вы оказались в такой ситуации, стоит помнить, что независимо от того, кто нарушил условия контракта, трейдер находится в лучшем положении и может, по крайней мере, отложить «выселение» до решения суда.
Как защититься от выселения?
К сожалению, полностью исключить возможность выселения нельзя. Однако грамотно составленный договор аренды минимизирует риск преждевременной утраты права пользования помещением. Целью любого контракта должно быть развитие соответствующей системы сдержек и противовесов, которая не позволит обеим сторонам злоупотреблять помещениями.
Рекомендуется четко указать в контракте следующие условия:
- Порядок изменения размера арендной платы для снижения риска возникновения конфликта из-за разногласий по размеру платы;
- Процедура обмена юридическими сообщениями (например, согласие на перепланировку, субаренду и т. Д.), Чтобы в будущем владелец или арендатор не могли полагаться на тот факт, что какое-либо уведомление не было получено вовремя или не было получено вообще;
- Случаи, когда арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды. Возможно установление безусловного права на такое прекращение, но с компенсацией арендатору;
- возможно запретить одностороннее расторжение договора арендатором и предусмотреть штрафные санкции за нарушение этого условия;
- разумный срок, в течение которого арендатор должен покинуть помещение в случае досрочного расторжения.
Как себя вести, чтобы избежать возможного конфликта?
Для этого необходимо четко придерживаться договорных отношений и соблюдать требования арендодателя по использованию помещения. Согласовывать с арендодателем (а если согласование не предусмотрено договором – уведомлять о намерении его осуществить) все действия с предметом аренды, например:
- субаренда;
- реконструкция или установка неотделимых улучшений
- изменение декоративного вида блока ввода;
- установка рекламы на фасаде здания или у входа.
Однако нельзя постоянно соглашаться с пожеланиями арендодателя. Если домовладелец предъявляет требования, не предусмотренные договором аренды, это следует четко указать в письменной форме со ссылкой на договор аренды.
Что делать, если собственник уже сообщил о намерении расторгнуть договор аренды?
Во-первых, арендатору необходимо понять мотивацию арендодателя. Это может быть реакция на недобросовестные действия арендатора (задержка оплаты аренды, несанкционированная перепланировка и т. Д.) Или коммерческий интерес арендодателя, например:
- Получение более выгодного предложения от третьего лица;
- Блеф с целью увеличения арендной платы в процессе переговоров;
- Несоответствие ожидаемых доходов от сдачи помещения в аренду фактическому состоянию;
- кардинальные изменения на рынке недвижимости и др.
В одних случаях можно получить более выгодные условия в ходе переговоров, в других лучше согласиться на досрочное расторжение или повышение арендной платы. Вы всегда можете придумать пенсионный план, начать искать другое помещение в аренду. Главное, не начинать сразу конфликт с хозяином и не предпринимать необдуманных действий.
Как правильно вести досудебные переговоры?
Каждый договор аренды обычно содержит следующую формулировку: «Любые конфликтные ситуации стороны постараются разрешить путем переговоров …». Эта формулировка фактически обязывает арендодателя и арендатора следовать процедуре рассмотрения претензий, чтобы разрешить конфликт, прежде чем обращаться в суд. Обычно ни одна из сторон не заинтересована в судебном разбирательстве, потому что это очень затратно и часто не приносит ожидаемых результатов.
Во время переговоров четко сформулируйте свою позицию. Необходимо предлагать различные варианты разрешения спора и получения желаемого результата. Цель переговоров по каждому делу – избежать судебных разбирательств и достичь желаемого результата.
В каком случае лучше без дополнительного конфликта покинуть арендуемое помещение?
Чаще всего именно это и советуют делать арендатору, поскольку впоследствии владелец может потерять возможность пользоваться недвижимостью, что приведет к дополнительным финансовым затратам.
Бывают случаи, когда лучше без лишних вопросов покинуть помещение:
- сам арендатор нарушил договор аренды;
- арендодатель предлагает выгодную компенсацию за расторжение договора;
- у арендатора есть альтернативные помещения для дальнейших работ;
- В ходе переговоров был достигнут компромисс, арендодатель соглашается выполнить ряд условий или «прощает» арендатору нарушение.
Как правильно передать занимаемое помещение собственнику, который отказывается его принимать?
Часто проблемы возникают, когда стороны уже заранее договорились о возврате помещения по договору аренды, при прямой передаче помещения посредством акта передачи. При передаче помещения арендатор должен согласовать с арендодателем дату передачи и привести помещение в то состояние, которое было согласовано при заключении договора.
Если арендодатель отказывается принять помещение по причинам, с которыми арендатор не согласен, вы должны:
- в одностороннем порядке подписать акт приема-передачи;
- попробуйте сделать фото или видео процесса передачи;
- отправить ключи и подписанный в одностороннем порядке Акт сдачи-приемки Арендодателю по почте на адрес, указанный в Договоре.
Эти действия позволят в будущем доказать своевременность возврата квартиры, что и станет причиной не взимания дополнительной квартплаты.
Что делать, если арендодатель препятствует доступу в помещение, например, сменил замки?
Такие ситуации не редкость и в большинстве случаев имеют веские причины. Если это произойдет, вероятно, неизбежен судебный процесс, поэтому вам следует попытаться получить доступ в помещение.
Порядок действий зависит от причин, но в каждом случае необходимо подготовить судебный иск с четкими требованиями и предложениями для арендодателя, такими как:
- определить условия, которым должен соответствовать арендатор для восстановления доступа в помещение;
- указать возможность возбуждения иска о компенсации / уголовного преследования за неиспользование помещения по назначению;
- предложить способ разрешения конфликта.
Чаще всего собственник блокирует доступ в помещение из-за грубого нарушения арендатором договорных обязательств. И все случаи, когда домовладелец имеет на это право, должны быть указаны в договоре. Если он не содержит этих условий, действия арендодателя незаконны и могут быть оспорены.
Как подготовиться к судебному процессу с собственником?
Если в ходе переговоров не удается прийти к соглашению, необходимо собрать документы, подтверждающие соблюдение арендатором условий договора в случае судебного иска.
Обычно это выглядит примерно так:
- документы, подтверждающие согласование определенных видов деятельности с помещением;
- Документы, подтверждающие своевременную выплату платежей (если на момент конфликта были долги, рекомендуется их погасить)
- документы, подтверждающие досудебные переговоры (заявки, уведомления и др.)
- документы, подтверждающие попытки вернуть занимаемое помещение арендодателю.
Самым важным документом, оспаривающим позицию арендодателя, является досудебная экспертиза, подтверждающая или опровергающая оспариваемые моменты. Эти документы подтверждают добрые намерения арендатора и позволяют суду продемонстрировать его заинтересованность в разрешении конфликта.
Если в результате действий собственника я несу убытки, можно ли это доказать и получить компенсацию?
Да, это возможно. Для этого в договоре должно быть четко указано, в каких случаях арендатор имеет право на компенсацию. Кроме того, в некоторых случаях можно установить ограничение на размер компенсации, которую должен выплатить арендодатель.
Если договор не содержит таких положений, доказать размер компенсации достаточно сложно. Однако, чтобы иметь возможность положительного рассмотрения, необходимо тщательно регистрировать все понесенные убытки, как фактические, так и упущенную прибыль.