Доходный дом что такое? Собственники не декларируют доход от сдачи квартир в аренду, а это значит, что они не смогут получить компенсацию от арендатора в случае повреждения. Да и сами арендаторы не защищены от досрочного выселения, произвольного повышения арендной платы и мошенничества.
И зачастую стоимость аренды не соответствует заявленному качеству. Решению этих проблем способствует опыт развитых стран, а забытые указы царской России – доходный дом.
Что это за объект, как можно снять дом и грамотно разработать бизнес-стратегию строительства арендного дома.
Что такое доходный дом в России
В сфере недвижимости доходный дом – это многоквартирный дом, разделенный на отдельные квартиры и помещения для сдачи в аренду.
Все жилые единицы укомплектованы необходимым набором удобств: раковина и плита на кухне, оборудован санузел. Часть индивидуальных жилых комнат укомплектована необходимой мебелью и бытовой техникой.
Назначение арендованного дома аналогично цели гостиницы. Отличия заключаются в следующем:
- срок аренды – в доходных домах обычно больше;
- перечень предоставляемых удобств;
- Особенности договора между арендатором и арендодателем.
Нормативно-правовое обоснование
Что означает доходный дом по законодательству РФ? Статья 91.16. 1 Жилищного кодекса РФ указывает, что сдаваемый в аренду дом относится к категории исключительной жилой недвижимости. Они могут быть предоставлены гражданам во временное владение и пользование.
Как юридический документ необходимо заключить договор аренды квартиры социально-хозяйственного назначения. Этот документ был обновлен в конце 2014 года постановлением Правительства Российской Федерации.
В последние годы арендная активность во многих регионах значительно снизилась. Это объясняется снижением уровня доходов населения и высокой доступностью ипотечных кредитов.
Многие девелоперы отказываются от предложения, предлагая расширенную рассрочку. Старая арендная плата теперь приравнивается к текущему платежу по ипотеке или рассрочке. Люди предпочитают инвестировать в собственные дома, а не сдавать их в аренду.
С коммерческой точки зрения аренда дома – это выгодное вложение, защищающее ваши деньги от инфляции и приносящее регулярный доход. Покупка или инвестирование в дом для сдачи в аренду рассматривается как хорошая бизнес-идея.
Если сдаваемый в аренду дом находится в государственной собственности, это общественный проект по предоставлению жилой площади малообеспеченным и малообеспеченным слоям населения и получателям пособий.
Когда появился первый доходный дом в России: краткий экскурс в историю
Сочетание слов «доходный дом» возникло в сознании наших соотечественников еще в 19 веке. Хотя в Европе они доказали свой успех 100 лет назад. Именно в европейских странах появились первые арендные дома.
Капитальные дома во Франции и Англии были самым популярным типом жилья. Они были устроены по стандартной схеме: на первом этаже были магазины, а на верхних – жилые дома.
Особой популярностью у немцев пользовалось проживание в многоквартирных домах. Арийцы предпочитали жить не в собственных домах, а в арендованных. Доля домов, арендованных в Германии, составила 30 процентов.
Более половины немцев купили собственное имущество до 40 лет. Даже богатые люди, у которых были средства на покупку дома, не стеснялись жить в съемной квартире.
Через некоторое время эта практика распространилась на крупные города Российской Империи. Это был рубеж 19-20 веков. Восемь из десяти представителей разных сословий и с разным достатком жили в арендованных домах.
До начала революции в России официально функционировало 600 домов. Это был способ решить жилищную проблему госслужащих. После революции все имущество было национализировано, а здания перешли в муниципальную собственность. Они получили статус домов с муниципальными квартирами.
Что происходит сейчас с доходными домами?
70% швейцарцев и половина голландцев и немцев снимают свои квартиры. Таким образом, арендные квартиры в этих столицах занимают не менее 30% в структуре собственности.
После 80 лет застоя Россия начала рассматривать аренду дома как бизнес-схему. В начале нулевых такие объекты аренды появились в Москве и столице Севера – Санкт-Петербурге, а чуть позже – в Новосибирской области, Самаре, Краснодарском крае и Татарстане.
Виды доходных домов
Строительство многоквартирных домов в аренду может финансироваться одним или несколькими индивидуальными инвесторами. Государство также может участвовать в строительстве объекта или строить его целиком.
По этому критерию доходные дома делятся на такие категории как:
- коммунальный;
- частный.
Договоры аренды делятся на коммерческую и социальную аренду соответственно.
Социальная рента основана на получении от государства дешевой квартиры. Ограниченное количество клиентов, в основном получателей льгот, имеет право на эти преференции.
Эти квартиры часто бывают некачественными с точки зрения строительства и отделки. Обычно это второстепенная квартира с высоким процентом потребления.
Это также могут быть более новые дома. Но большинство из них построено по упрощенной технологии из дешевых материалов. В квартирах низкие потолки, тонкие стены и очень маленькие комнаты.
Коммерческая аренда предлагает более комфортное и качественное жилье. Цены на такую недвижимость основаны на системе свободного рынка. Снять квартиру в таком доме может любой желающий. Главное – вовремя заплатить и рассчитать свои финансовые возможности.
Доходные дома в зависимости от площади, набора услуг, срока окупаемости и других характеристик делятся на несколько категорий: многосемейный – состоящий из множества квартир, площадь всего объекта и этажность может быть ограничена только техническими нормами, средняя рентабельность таких домов составляет 5% в год;
Гостевые дома – чаще это 2-х или 3-х этажные дома площадью 300 м2, разделенные на 10 жилых секций, строительство дома обойдется в 1,5 миллиона рублей, срок окупаемости составит 3-4 года, Характерная особенность гостевых домов в том, что их хозяева часто живут под одной крышей с гостями;
многоквартирные дома – квартиры с отдельными входами, могут быть 2-х этажными, поэтому 1 и 2 этажи могут быть отданы разным собственникам, стоимость строительства от 10 млн руб., восстановление около 5 лет при качественной сдаче готового объекта
общежития – небольшие жилые дома или просторные квартиры, преобразованные в домашние гостиничные номера, в которых могут разместиться несколько человек с общей ванной комнатой. Стоимость переоборудования общежития в готовый объект достигает 500 тысяч рублей, срок окупаемости – 1,5-3 года – зависит от популярности заведения и доступности гостей;
Мини-отели – это объекты гостиничного типа, где номера сдаются на короткий срок, предоставляется минимум услуг, а прибыль достигается за счет сдачи в аренду номеров и предоставления дополнительных услуг.